اخبار بانک: مدت زمان زیادی نیست که بانک مسکن نسبت به افتتاح حساب صندوق پس انداز یکم اقدام نموده و از محل این سپرده، به خانه اولی‌ها وام مسکن می‌دهد. جدای از این وام، تسهیلات مسکن دیگری همچون استفاده از صندوق پس انداز مسکن، حساب جوانان و تسهیلات از محل اوراق حق تقدم نیز وجود دارد که هر کدام از این وام‌ها با شرایط مختلفی از جمله نرخ بهره و مدت بازپرداخت متفاوت، منابع تامین مالی مناسبی برای خانه دار شدن می‌باشند.

به گزارش خبرنگار اخبار بانک، وضعیت وام دهی در دیگر کشورها چگونه است؟ وجه تمایز هر بانکی در نحوه تامین مالی آن، مبلغ وام، نرخ بهره بانکی و شیوه پرداخت آن است. در آمریکا نیز تا حدود زیادی وضع به همین گونه است.

وام‌های با نرخ ثابت (Fixed Rate Mortgages)
وام مسکنی است که در آن نرخ بهره در تمام طول عمر وام ثابت و یکسان است. این نوع وام‌ها محبوب ترین نوع وام‌ها بوده و ۷۵ درصد وام‌های مسکن در آمریکا از این نوع است. آنها معمولا در انواع ۳۰، ۱۵ و ۱۰ ساله پرداخت می‌شود که نوع ۳۰ ساله آن محبوب ترین آنهاست. در حالی که نوع ۳۰ ساله پرطرفدارترین نوع وام است، نوع ۱۵ ساله حقوق صاحبان سهام بسیار سریعتری ایجاد می‌کند.

بهترین مزیت داشتن وام با نرخ ثابت این است که صاحبخانه دقیقا می‌داند که پرداخت‌های اصل و فرع تا زمان عمر وام چقدرخواهد بود. این موضوع به صاحبخانه اجازه می‌دهد تا راحت تر برای بودجه خود برنامه ریزی کند زیرا می‌داند که نرخ بهره و مبلغ قسط پرداختی در طول عمر وام ثابت و بدون تغییر است.

وام‌های با نرخ ثابت نه تنها محبوب ترین نوع وام‌ها بشمار می‌آیند بلکه قابل پیش بینی ترین نوع نیز هستند. نرخ بهره در تمام عمر وام همان نرخ مورد توافق در ابتدای اخذ وام است.

صاحبخانه بدلیل اینکه پرداخت‌های ماهانه در تمام طول عمر وام یکسان است، می‌تواند برنامه ریزی و بودجه بندی کند.اما وضع همیشه به این منوال نیست. زمانی که نرخ بهره بالا باشد و خریدار یک وام با نرخ ثابت درخواست کند، با پایین آمدن نرخ بهره( که زیاد ممکن است اتفاق بیفتد)، توانایی شخص وام گیرنده برای پس انداز کاهش می‌یابد. اگر نرخ بهره کاهش یابد و وام گیرنده تصمیم به پس انداز داشته باشد، مبلغ قسط پرداختی او جزء بیشتری از درآمدش را به خود اختصاص خواهد داد و این به معنی پس انداز کمتر است.

کم کردن نرخ بهره زمانی اتفاق می‌افتد که بانک‌ها تمایل به جذب مشتری و پرداخت هر چه بیشتر وام داشته باشند که این امر باعث نارضایتی وام گیرندگان قبلی می‌شود.

اگر یک خریدار زمانی که نرخ‌ها پایین هستند اقدام به خرید کند، حتی اگر نرخ‌های بهره افزایش یابد، قدرت پرداخت اقساط وام گیرنده حفظ می‌شود. بهرحال، خریداران خانه، مبلغی را برای تثبیت نرخ در یک مقدار معیین می‌پردازند، بطوریکه معمولا وامهای با نرخ ثابت نرخ بهره بالاتری نسبت به وام‌های با نرخ قابل تنظیم دارند.

وام‌های با نرخ قابل تنظیم یکساله (One Year ARMs)
نوعی وام رهنی است که نرخ بهره آن براساس یک برنامه خاص بعد از “یک دوره ثابت” از شروع وام تغییر می‌کند، وام رهنی با نرخ قابل تنظیم (ARM) نامیده می‌شود. این نوع از وام بدلیل اینکه می‌تواند بطور قابل ملاحظه ای تغییر یابد ریسک بالایی دارد. در ازای تحمل این ریسک، صاحبخانه با نرخ بهره پایین تری نسبت به نرخ بهره ثابت ۳۰ ساله وام خود را دریافت می‌کند. هنگامی‌که متقاضی یک وام با نرخ بهره قابل تنظیم یک ساله دریافت می‌کند، چیزی که او دارد در واقع یک وام ۳۰ ساله است که نرخ آن هر ساله تغییر می‌یابد.

با این حال، گرفتن یک وام با نرخ قابل تنظیم یکساله، به دلیل بیشتر بودن مبلغ وام، این امکان را به متقاضی می‌دهد که یک خانه ارزشمندتر خریداری کند. بسیاری از صاحبان خانه، با وام‌های رهنی کلان، می‌توانند وام‌های بانرخ بهره قابل تنظیم یکساله بگیرند و هرسال آنها را تجدید کنند. نرخ بهره پایین به آنها اجازه می‌دهد تا بتوانند خانه‌های گرانتری خریداری نمایند و درصورت عدم افزایش نرخ بهره، بازپرداخت کمتری خواهد داشت.

این وام ریسک بالاتری دارد چرا که مبلغ پرداختی می‌تواند سال به سال به مقدار قابل ملاحظه ای تغییر یابد. مگر اینکه خریدار قصد داشته باشد منزل خود را به سرعت تغییر دهد یا دارایی‌های زیاد دیگری دارد و بخواهد از نرخ بهره به عنوان پوششی بر مالیات استفاده کند.

وام‌های با نرخ قابل تنظیم ۱۰/۱ (۱۰/۱ ARMs)
وام‌های با نرخ قابل تنظیم ۱۰/۱ دارای یک نرخ بهره اولیه است که برای 10 سال اول از عمر وام ثابت است. بعد از ده سال، نرخ بهره تا پایان وام بطور سالیانه تنظیم می‌شود. وام عمر ۳۰ ساله دارد، و وام گیرنده ثبات ۱۰ ساله اولیه را با یک نرخ بهره ثابت، تجربه می‌کند. با این حال وام‌های با نرخ قابل تنظیم (ARM) ممکن است برای کسانی که برای داشتن خانه برای بیش از ده سال برنامه ریزی کرده اند انتخاب مناسبی نباشد مگر اینکه آنها بطور منظم پرداخت‌های اضافی را انجام دهند و برای پرداخت وام خود در همان اوایل برنامه ریزی و قبل از اینکه ۱۰ سال ابتدایی وام تمام شود داشته باشند.

وام‌های رهنی دومرحله ای (۲ Step Mortgages)
یک وام مسکن با نرخ قابل تنظیم است، بدین صورت که بخشی از وام دارای یک نرخ ثابت و بقیه وام دارای نرخ ثابت و متفاوت با نرخ اولیه است. نرخ بهره مطابق با نرخ بازار تعیین می‌شود. وام گیرنده، در زمان تنظیم ممکن است بتواند بین نرخ بهره متغیر و ثابت انتخاب نماید. وام گیرندگانی که تصمیم به اخذ وام دومرحله ای می‌کنند خود را در معرض ریسک افزایش نرخ بهره پس از پایان دوره با نرخ ثابت می‌بینند. بسیاری از وام گیرندگانی که وام دومرحله ای اخذ می‌کنند بدنبال جابجایی و ترک خانه پیش از اتمام دوره اول وام هستند.

وام‌های با نرخ قابل تنظیم ۵/۵ و ۵/۱ (۵/۵ and ۵/۱ ARMs)
وامهای ۵/۵ و ۵/۱ دیگر انواع وام‌هاست که در آن، نرخ بهره و پرداخت‌های ماهیانه برای ۵ سال تغییری نمی‌کند. سال ششم زمانی شروع می‌شود که هر ۵ سال نرخ بهره ی جدیدی تنظیم شده باشد. برای نوع ۵/۱ هر ساله و برای ۵/۵ هر ۵ سال می‌باشد. وقتی که صاحبخانه بخواهد برای بیش از ۵ سال در آن خانه بماند و می‌تواند تغییرات بعد آن را بپذیرد، این وام‌ها هم جزء بهترین وام‌ها هستند.

وام‌های مسکن ۵/۲۵ (۵/۲۵ Mortgages)
در وام مسکن ۵/۲۵ که وام “۳۰ در ۵” نیز نامیده می‌شود، پرداخت‌های ماهانه و نرخ بهره تا ۵ سال تغییری نمی‌کند. در آغاز سال ششم نرخ بهره با توجه به نرخ فعلی تنظیم می‌شود. این بدان معناست که پرداخت‌ها برای مدت باقی مانده از وام تغییر نخواهد کرد. این یک وام خوب است اگر وام گیرنده بتواند یک تغییر در میزان پرداخت‌ها در طول دوره وام را تحمل کند.

وام‌های با نرخ قابل تنظیم۳/۳ و ۳/۱(۳/۳ and ۳/۱ ARMs)
وامهایی که پرداخت‌های ماهیانه آنها و نرخ بهره برای سه سال ثابت بماند وام‌های با نرخ قابل تنظیم۳/۳ و ۳/۱ نامیده می‌شود. در شروع سال چهارم نرخ بهره هر سه سال تغییر می‌کند و این برای وام‌های ۳/۳ هر سه سال بوده و برای وامهای ۳/۱ هرساله می‌باشد.این نوع وام برای کسانی که یک نرخ قابل تنظیم سه ساله در نظر گرفته اند مناسب است.

وامهای بالنی یا بادکنکی(Balloon Mortgages)
وام‌های بالنی شبیه به وام‌های با نرخ ثابت یوده که در آن به علت وجود پرداخت‌های بزرگ بالنی در آخر هر سال یا هر دوره وام پرداخت‌های ماهیانه کمتر است. علت این که دریافت اینگونه وام کمتر است عمدتا به خاطر علاقه به پرداخت ماهیانه است. وام‌های بالنی برای وام گیرندگانی که تصمیم به فروش خانه پیش از رسیدن به موعد پرداخت‌های بزرگ بالن را دارند، مسئولیت ایجاد می‌کند. اگر صاحبان خانه توانایی انجام پرداخت‌های بزرگ بالن را نداشته باشند در دردسر بزرگی گرفتار می‌شوند، مخصوصا اگر آنها بخواهند پرداخت بالن را از طریق وام دهنده وام اصلی ریفایننس کنند.