پنجشنبه ۱۹ دی ۱۳۹۲ ساعت ۱۱:۲۹
عیارشناسی وام جدید مسکن
چشم خريداران مسكن كه قرار بود حداكثر تا پايان امسال به روي تسهيلات ۱۰۰ ميليون توماني باز شود، با تصويب‌نهايي مرجع سياست‌گذاري وامهاي بانكي، به ۳۵ تا حداكثر ۵۰ درصد اين رقم بايد قناعت كند.
گمانه‌زني‌ها درباره ميزان افزايش وام خريد مسكن بعد از سال‌ها محروميت خريداران از دسترسي به تسهيلات‌بانكي كارآمد سرانجام سه‌شنبه شب با انتشار مصوبه‌نهايي شوراي پولواعتبار در سايت رسمي بانك‌مركزي، پايان یافت، اما متن اين تصويب‌نامه به جاي آنكه آرامش‌ذهني براي خريداران از بابت فراهم‌شدن زمينه‌مالي صاحب‌خانه شدن به وجود بياورد، ابهاماتي را در نحوه افزايش قدرت‌خريد مسكن به واسطه ورود وام‌جديد متوجه بازار كرده است.
شوراي پولواعتبار عصر سه‌شنبه با بررسي متون محرمانه - شامل پيشنهاد بانك‌مسكن و موافقت‌نامه كميسيون اعتباري بانك‌مركزي در خصوص افزايش مبلغ وام خريد مسكن- تصويب كرد، بانك‌مسكن اجازه دارد سقف وام خريد را براي دو گروه از متقاضيان شامل عموم خريداران و زوج‌هاي‌جديد به ترتيب ۳۵ ميليون تومان و ۵۰ ميليون تومان تعيين كند.
اما مبالغ جديد وام خريد مسكن صرفا ارقامي نيست كه شوراي پولواعتبار تحت نام «وامخريد» تصويب و ابلاغ كرده است.
از طرفي باتوجه به اينكه پيشنهاد بانك‌مسكن به بانك‌مركزي براي سقف جديد وام خريد و ساخت مسكن تاكنون علني نشده و دو روز گذشته معاون اقتصادي بانك‌مركزي نيز از محرمانه بودن پيشنهادهاي بررسي‌شده در شوراي پولواعتبار گفت؛ مشخص نيست آيا نظر بانك‌مسكن براي افزايش تسهيلات مسكن در حد همين ۳۵ ميليون مصوب، بوده يا اينكه بانك‌مسكن توقع بيشتري براي پرداخت وام داشته است.
ترديد در اين باره وقتي قوت مي‌گيرد كه مشخص شود بانك‌مسكن اسفند سال گذشته در مكاتبه‌اي با بانك‌مركزي خواستار افزايش سقف وام مسكن از ۲۰ ميليون به ۴۰ ميليون تومان شده بود. به اين ترتيب بعيد است پيشنهاد اخيري كه منجر به تعيين سقف جديد وام شد كمتر از پيشنهادي باشد كه ۱۰ ماه پيش ارائه شده بود!
وام خريد: ۴۵ميليون، نه ۳۵ميليون
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اگر چه شوراي پولواعتبار سقف كلي وام خريد مسكن را از ۲۰ ميليون به ۳۵ ميليون تومان افزايش داده، اما با راهي كه بانك‌مسكن براي خريداران باز گذاشته، امكان اينكه اين تسهيلات ۱۰ ميليون تومان ديگر افزايش پيدا كند، وجود دارد.
بانك‌مسكن قابليت استفاده توام از وامخريد و وام‌تعميرات را فراهم كرده است؛ طوري كه متقاضيان خريد مي‌توانند علاوه بر ۳۵ ميليون تسهيلات خريد، ۱۰ ميليون تومان نيز وام تعميرات (جعاله) دريافت كنند. وام تعميرات همزمان با قصد متقاضي به خريد، قابل پرداخت است و نياز نيست صاحب ملك بعد از مدتي اقامت در آپارتمان نيازمند تعمير، درخواست اين وام را ارائه كند.
با اين امكان، متقاضيان مسكن از روزي كه بانك‌مسكن اعلام كند مصوبه شوراي پولواعتبار مبني بر افزايش سقف وام خريد را به اجرا گذاشته است، مي‌توانند ۴۵ ميليون تومان وام در قالب اوراق فرابورس براي خريد مسكن دريافت كنند.
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد، قدرت خريد مسكن در تهران و ساير شهرهاي بزرگ با ورود تسهيلات ۴۵ ميليوني تغيير اميدواركننده‌اي پيدا نمي‌كند.
پيش‌تر، تحليل‌ها درباره چگونگي افزايش وام خريد مسكن حول «افزايش قابل‌ملاحظه وام، تقويت قدرت خريد و مقداري هم نگراني از تحريك قيمت» بود، اما تكليف نهايي اين تسهيلات نشان مي‌دهد: نه قدرت‌خريد مسكن تقويت مي‌شود و نه قيمت مسكن تحريك خواهد شد.
در حال حاضر با ملاك قرار دادن آمار رسمي، متوسط قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در تهران چهار ميليون تومان است و هزينه خريد آپارتمان ۵۰متري (براي خريداران كم‌درآمد) و همچنين هزينه خريد آپارتمان ۷۰متري (براي خريداران طبقه متوسط جامعه) به ترتيب ۲۰۰ ميليون تومان و ۲۸۰ ميليون تومان برآورد مي‌شود كه با اين حساب وام ۴۵ميليوني (۳۵ ميليون وامخريد به اضافه ۱۰ ميليون وام تعميرات) مي‌تواند ۱۷ تا ۲۲ درصد قدرت خريد مسكن در شهر تهران را تامين كند.
اين در حالي است كه نرخ رايج و قابل‌انتظار براي پوشش قدرت‌خريد با وام‌بانكي حداقل ۳۰درصد و متوسط ۵۰درصد است.
پوشش‌نسبي قدرت در ساير شهرها
ميانگين قيمت مسكن در ساير شهرها - به غير از تهران - متري ۲ ميليون تومان برآورد مي‌شود. با احتساب اين رقم، متوسط قيمت آپارتمان مورد جست‌وجوي كم‌درآمدها و ميان‌درآمدها در شهرهاي كشور به ترتيب ۱۰۰ ميليون و ۱۴۰ ميليون تومان است كه با وام ۴۵ ميليوني امكان تامين ۳۲ تا ۴۵ درصد قدرت مالي خريداران وجود دارد.
تشویق به ازدواج با وام ۵۰ميليوني
بانك‌مسكن طبق پيشنهادي كه داده بود و مصوبه‌‌اي كه شوراي پولواعتبار ابلاغ كرده، به كساني كه از ۱۷دي ماه۹۲ به بعد ازدواج كنند، به جاي پرداخت ۳۵ ميليون وام خريد، تسهيلات ۵۰ ميليون توماني پرداخت مي‌كند.
وام خريد مسكن مخصوص زوجهاي جديد باز هم براي مخاطبان ساكن تهران، تسهيلات به معناي واقعي محسوب نمي‌شود، چونكه قدرت خريد را حداكثر به ۳۰درصد مي‌رساند اما براي كم‌درآمدهاي ساير شهرها كه واحدهاي متراژ كوچك خريداري مي‌كنند، اين وام نيمي از قيمت را پوشش مي‌دهد.
بنابراين ماحصل تغييراتي كه در ضوابط پرداخت تسهيلات خريد مسكن حاصل شده، بيشتر از همه به نفع زوجهاي جديد كم‌درآمد ساكن شهرهاي كوچك كشور است.
خانه‌هاي كوچك در بورس
پيش‌بيني‌هاي نه چندان دور از انتظار براي عكس‌العمل بازار مسكن به وامهاي جديد حكايت از آن دارد كه اين مقدار افزايش سقف تسهيلات خريد نمي‌تواند حتي در حد جو رواني، تاثيري بر تغيير قيمت آپارتمان داشته باشد.
در اين ميان پيش‌بيني مي‌شود تقاضا براي آپارتمان‌هاي كوچك تاحدودي در مقايسه با واحدهاي با مساحت متوسط، بيشتر شود، اما در مقابل، به دليل عرضه گسترده آپارتمان‌هاي متراژ كوچك طي سال‌هاي اخير و تمركز سازنده‌ها بر ساخت اين مدل ساختمان‌ها، بعيد است افزايش تقاضا قيمت متراژ كوچك‌ها را تحريك كند.
وام جديد به سپرده‌گذاري نياز دارد؟
وامهاي ۳۵ ميليوني، ۱۰ ميليوني و ۵۰ ميليوني بانك‌مسكن نيازي به سپرده‌گذاري متقاضي ندارد. هر چند متقاضيان مي‌توانند براي دريافت اين تسهيلات بين ۶ تا يك‌سال سپرده‌گذاري كنند، اما كساني كه نياز فوري و بدون معطلي براي دسترسي به اين وام‌ها داشته باشند مي‌توانند از طريق شعب بانك‌مسكن، اوراق تهيه كنند. اين اوراق متعلق به سپرده‌گذاران قبلي بانك است كه هر فقره ۵۰۰ هزار توماني آن امروز با قيمت ۴۰ هزار تومان به‌صورت رسمي خريد و فروش مي‌شود.
به اين ترتيب براي دريافت ۴۵ ميليون تومان تسهيلات خريد مسكن، ۳ميليون و ۶۰۰ هزار تومان هزينه خريد اوراق اين تسهيلات است كه با پرداخت آن ظرف حداكثر يك ماه امكان دريافت وام وجود دارد.
احتمال افزايش قيمت اوراق
در بازار فرابورس قيمت هر فقره اوراق ۵۰۰هزار توماني تسهيلات مسكن در حال حاضر ۳۹ هزار و ۶۰۰ تومان است، اما اين قيمت سال گذشته به مرز ۷۰ هزار تومان هم رسيده بود و شايد امروز در شرايطي كه معاملات ملك راكد است و ميلي به دريافت وام و خريد مسكن وجود ندارد، قيمت اوراق تا اين حد كاهش پيدا كرده است.
با اين حال احتمال مي‌رود تحت تاثير افزايش تسهيلات مسكن و تقاضا براي دريافت آن، قيمت اوراق با تغييراتي روبه‌رو شود.
واكنش وزير: وام‌جديد جوابگو نيست
اظهارنظر ديروز وزير راه‌وشهرسازي در حاشيه جلسه هيات‌دولت، يكبار ديگر اميد به قدرتمند شدن وام خريد مسكن را زنده كرد.
عباس آخوندي يك روز بعد از تصويب افزايش سقف وام خريد مسكن به ۳۵ ميليون تومان در شوراي پولواعتبار، در جمع خبرنگاران اعلام كرد: وام ۳۵ ميليوني خريد مسكن براي شهرهاي بزرگ جوابگو نيست و بايد اقدامات بعدي انجام شود.
آخوندي كه در دو ماه گذشته پيگير افزايش وام خريد تا سقف ۱۰۰ ميليون تومان بود و معتقد است وام‌بانكي بايد ۵۰درصد قدرت خريد مسكن را بتواند تامين كند، روزگذشته اعلام كرد: میزان تسهیلات مسکن از سال ۱۳۸۵ در عدد ۲۰ میلیون تومان باقی مانده بود که دولت برای خروج از شرایط رکود و فعال شدن بازار مسکن که جزو برنامه‌هایش محسوب می شود اقدام به افزایش میزان این تسهیلات تا سقف ۳۵ میلیون تومان کرد.
به گزارش خبرگزاري‌مهر وزير راه‌وشهرسازي با اشاره به پیشنهادهایی که از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی برای افزایش میزان تسهیلات ارائه شده است افزود: پیشنهادهایی در این خصوص به بانک مرکزی ارائه کرده‌ایم که یکی از آنها افزایش میزان تسهیلات مسکن بود البته این افزایش برای شهرهای کوچک مناسب است ولی برای شهرهای بزرگ جوابگو نیست.
وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: میزان تسهیلات مسکن تهران و شهرهای بزرگ باید به بالای رقم ۳۵ میلیون تومان برسد که این موضوع نیازمند اقدامات بعدی است؛ چرا که مهم است میزان تسهیلات ارائه شده در خرید یک واحد نوساز سهم بسزایی داشته باشد.
گمانه‌زني‌ها درباره ميزان افزايش وام خريد مسكن بعد از سال‌ها محروميت خريداران از دسترسي به تسهيلات‌بانكي كارآمد سرانجام سه‌شنبه شب با انتشار مصوبه‌نهايي شوراي پولواعتبار در سايت رسمي بانك‌مركزي، پايان یافت، اما متن اين تصويب‌نامه به جاي آنكه آرامش‌ذهني براي خريداران از بابت فراهم‌شدن زمينه‌مالي صاحب‌خانه شدن به وجود بياورد، ابهاماتي را در نحوه افزايش قدرت‌خريد مسكن به واسطه ورود وام‌جديد متوجه بازار كرده است.
شوراي پولواعتبار عصر سه‌شنبه با بررسي متون محرمانه - شامل پيشنهاد بانك‌مسكن و موافقت‌نامه كميسيون اعتباري بانك‌مركزي در خصوص افزايش مبلغ وام خريد مسكن- تصويب كرد، بانك‌مسكن اجازه دارد سقف وام خريد را براي دو گروه از متقاضيان شامل عموم خريداران و زوج‌هاي‌جديد به ترتيب ۳۵ ميليون تومان و ۵۰ ميليون تومان تعيين كند.
اما مبالغ جديد وام خريد مسكن صرفا ارقامي نيست كه شوراي پولواعتبار تحت نام «وامخريد» تصويب و ابلاغ كرده است.
از طرفي باتوجه به اينكه پيشنهاد بانك‌مسكن به بانك‌مركزي براي سقف جديد وام خريد و ساخت مسكن تاكنون علني نشده و دو روز گذشته معاون اقتصادي بانك‌مركزي نيز از محرمانه بودن پيشنهادهاي بررسي‌شده در شوراي پولواعتبار گفت؛ مشخص نيست آيا نظر بانك‌مسكن براي افزايش تسهيلات مسكن در حد همين ۳۵ ميليون مصوب، بوده يا اينكه بانك‌مسكن توقع بيشتري براي پرداخت وام داشته است.
ترديد در اين باره وقتي قوت مي‌گيرد كه مشخص شود بانك‌مسكن اسفند سال گذشته در مكاتبه‌اي با بانك‌مركزي خواستار افزايش سقف وام مسكن از ۲۰ ميليون به ۴۰ ميليون تومان شده بود. به اين ترتيب بعيد است پيشنهاد اخيري كه منجر به تعيين سقف جديد وام شد كمتر از پيشنهادي باشد كه ۱۰ ماه پيش ارائه شده بود!
وام خريد: ۴۵ميليون، نه ۳۵ميليون
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اگر چه شوراي پولواعتبار سقف كلي وام خريد مسكن را از ۲۰ ميليون به ۳۵ ميليون تومان افزايش داده، اما با راهي كه بانك‌مسكن براي خريداران باز گذاشته، امكان اينكه اين تسهيلات ۱۰ ميليون تومان ديگر افزايش پيدا كند، وجود دارد.
بانك‌مسكن قابليت استفاده توام از وامخريد و وام‌تعميرات را فراهم كرده است؛ طوري كه متقاضيان خريد مي‌توانند علاوه بر ۳۵ ميليون تسهيلات خريد، ۱۰ ميليون تومان نيز وام تعميرات (جعاله) دريافت كنند. وام تعميرات همزمان با قصد متقاضي به خريد، قابل پرداخت است و نياز نيست صاحب ملك بعد از مدتي اقامت در آپارتمان نيازمند تعمير، درخواست اين وام را ارائه كند.
با اين امكان، متقاضيان مسكن از روزي كه بانك‌مسكن اعلام كند مصوبه شوراي پولواعتبار مبني بر افزايش سقف وام خريد را به اجرا گذاشته است، مي‌توانند ۴۵ ميليون تومان وام در قالب اوراق فرابورس براي خريد مسكن دريافت كنند.
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد، قدرت خريد مسكن در تهران و ساير شهرهاي بزرگ با ورود تسهيلات ۴۵ ميليوني تغيير اميدواركننده‌اي پيدا نمي‌كند.
پيش‌تر، تحليل‌ها درباره چگونگي افزايش وام خريد مسكن حول «افزايش قابل‌ملاحظه وام، تقويت قدرت خريد و مقداري هم نگراني از تحريك قيمت» بود، اما تكليف نهايي اين تسهيلات نشان مي‌دهد: نه قدرت‌خريد مسكن تقويت مي‌شود و نه قيمت مسكن تحريك خواهد شد.
در حال حاضر با ملاك قرار دادن آمار رسمي، متوسط قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در تهران چهار ميليون تومان است و هزينه خريد آپارتمان ۵۰متري (براي خريداران كم‌درآمد) و همچنين هزينه خريد آپارتمان ۷۰متري (براي خريداران طبقه متوسط جامعه) به ترتيب ۲۰۰ ميليون تومان و ۲۸۰ ميليون تومان برآورد مي‌شود كه با اين حساب وام ۴۵ميليوني (۳۵ ميليون وامخريد به اضافه ۱۰ ميليون وام تعميرات) مي‌تواند ۱۷ تا ۲۲ درصد قدرت خريد مسكن در شهر تهران را تامين كند.
اين در حالي است كه نرخ رايج و قابل‌انتظار براي پوشش قدرت‌خريد با وام‌بانكي حداقل ۳۰درصد و متوسط ۵۰درصد است.
پوشش‌نسبي قدرت در ساير شهرها
ميانگين قيمت مسكن در ساير شهرها - به غير از تهران - متري ۲ ميليون تومان برآورد مي‌شود. با احتساب اين رقم، متوسط قيمت آپارتمان مورد جست‌وجوي كم‌درآمدها و ميان‌درآمدها در شهرهاي كشور به ترتيب ۱۰۰ ميليون و ۱۴۰ ميليون تومان است كه با وام ۴۵ ميليوني امكان تامين ۳۲ تا ۴۵ درصد قدرت مالي خريداران وجود دارد.
تشویق به ازدواج با وام ۵۰ميليوني
بانك‌مسكن طبق پيشنهادي كه داده بود و مصوبه‌‌اي كه شوراي پولواعتبار ابلاغ كرده، به كساني كه از ۱۷دي ماه۹۲ به بعد ازدواج كنند، به جاي پرداخت ۳۵ ميليون وام خريد، تسهيلات ۵۰ ميليون توماني پرداخت مي‌كند.
وام خريد مسكن مخصوص زوجهاي جديد باز هم براي مخاطبان ساكن تهران، تسهيلات به معناي واقعي محسوب نمي‌شود، چونكه قدرت خريد را حداكثر به ۳۰درصد مي‌رساند اما براي كم‌درآمدهاي ساير شهرها كه واحدهاي متراژ كوچك خريداري مي‌كنند، اين وام نيمي از قيمت را پوشش مي‌دهد.
بنابراين ماحصل تغييراتي كه در ضوابط پرداخت تسهيلات خريد مسكن حاصل شده، بيشتر از همه به نفع زوجهاي جديد كم‌درآمد ساكن شهرهاي كوچك كشور است.
خانه‌هاي كوچك در بورس
پيش‌بيني‌هاي نه چندان دور از انتظار براي عكس‌العمل بازار مسكن به وامهاي جديد حكايت از آن دارد كه اين مقدار افزايش سقف تسهيلات خريد نمي‌تواند حتي در حد جو رواني، تاثيري بر تغيير قيمت آپارتمان داشته باشد.
در اين ميان پيش‌بيني مي‌شود تقاضا براي آپارتمان‌هاي كوچك تاحدودي در مقايسه با واحدهاي با مساحت متوسط، بيشتر شود، اما در مقابل، به دليل عرضه گسترده آپارتمان‌هاي متراژ كوچك طي سال‌هاي اخير و تمركز سازنده‌ها بر ساخت اين مدل ساختمان‌ها، بعيد است افزايش تقاضا قيمت متراژ كوچك‌ها را تحريك كند.
وام جديد به سپرده‌گذاري نياز دارد؟
وامهاي ۳۵ ميليوني، ۱۰ ميليوني و ۵۰ ميليوني بانك‌مسكن نيازي به سپرده‌گذاري متقاضي ندارد. هر چند متقاضيان مي‌توانند براي دريافت اين تسهيلات بين ۶ تا يك‌سال سپرده‌گذاري كنند، اما كساني كه نياز فوري و بدون معطلي براي دسترسي به اين وام‌ها داشته باشند مي‌توانند از طريق شعب بانك‌مسكن، اوراق تهيه كنند. اين اوراق متعلق به سپرده‌گذاران قبلي بانك است كه هر فقره ۵۰۰ هزار توماني آن امروز با قيمت ۴۰ هزار تومان به‌صورت رسمي خريد و فروش مي‌شود.
به اين ترتيب براي دريافت ۴۵ ميليون تومان تسهيلات خريد مسكن، ۳ميليون و ۶۰۰ هزار تومان هزينه خريد اوراق اين تسهيلات است كه با پرداخت آن ظرف حداكثر يك ماه امكان دريافت وام وجود دارد.
احتمال افزايش قيمت اوراق
در بازار فرابورس قيمت هر فقره اوراق ۵۰۰هزار توماني تسهيلات مسكن در حال حاضر ۳۹ هزار و ۶۰۰ تومان است، اما اين قيمت سال گذشته به مرز ۷۰ هزار تومان هم رسيده بود و شايد امروز در شرايطي كه معاملات ملك راكد است و ميلي به دريافت وام و خريد مسكن وجود ندارد، قيمت اوراق تا اين حد كاهش پيدا كرده است.
با اين حال احتمال مي‌رود تحت تاثير افزايش تسهيلات مسكن و تقاضا براي دريافت آن، قيمت اوراق با تغييراتي روبه‌رو شود.
واكنش وزير: وام‌جديد جوابگو نيست
اظهارنظر ديروز وزير راه‌وشهرسازي در حاشيه جلسه هيات‌دولت، يكبار ديگر اميد به قدرتمند شدن وام خريد مسكن را زنده كرد.
عباس آخوندي يك روز بعد از تصويب افزايش سقف وام خريد مسكن به ۳۵ ميليون تومان در شوراي پولواعتبار، در جمع خبرنگاران اعلام كرد: وام ۳۵ ميليوني خريد مسكن براي شهرهاي بزرگ جوابگو نيست و بايد اقدامات بعدي انجام شود.
آخوندي كه در دو ماه گذشته پيگير افزايش وام خريد تا سقف ۱۰۰ ميليون تومان بود و معتقد است وام‌بانكي بايد ۵۰درصد قدرت خريد مسكن را بتواند تامين كند، روزگذشته اعلام كرد: میزان تسهیلات مسکن از سال ۱۳۸۵ در عدد ۲۰ میلیون تومان باقی مانده بود که دولت برای خروج از شرایط رکود و فعال شدن بازار مسکن که جزو برنامه‌هایش محسوب می شود اقدام به افزایش میزان این تسهیلات تا سقف ۳۵ میلیون تومان کرد.
به گزارش خبرگزاري‌مهر وزير راه‌وشهرسازي با اشاره به پیشنهادهایی که از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی برای افزایش میزان تسهیلات ارائه شده است افزود: پیشنهادهایی در این خصوص به بانک مرکزی ارائه کرده‌ایم که یکی از آنها افزایش میزان تسهیلات مسکن بود البته این افزایش برای شهرهای کوچک مناسب است ولی برای شهرهای بزرگ جوابگو نیست.
وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: میزان تسهیلات مسکن تهران و شهرهای بزرگ باید به بالای رقم ۳۵ میلیون تومان برسد که این موضوع نیازمند اقدامات بعدی است؛ چرا که مهم است میزان تسهیلات ارائه شده در خرید یک واحد نوساز سهم بسزایی داشته باشد.
کد مطلب: 20454
ارسال نظر
تازه ترین اخبار
